Придбання квартири на етапі будівництва будинку – це зручно та вигідно. Ви стаєте власником нового житла, побудованого за сучасними стандартами, самі вибираєте метраж, поверх та вид з вікна, і при цьому заощаджуєте кошти. Але чи існують певні ризики – а чи точно будинок буде зданий в експлуатацію у вказаний у договорі час?
Як правильно вибрати та як перевірити забудовника перед покупкою квартири? Давайте відповімо на це запитання.
Про придбання квартири на етапі будівництва. Як це працює?
Юридично будівництво будинку ділиться на два етапи – до здачі в експлуатацію та після здачі. Вартість квартири на першому етапі (стадія котловану) та на кінцевому (готове благоустрій території, підключені комунікації, ключі від домофону для кожного покупця) може значно відрізнятися. У деяких забудовників така різниця може становити 15-20%.
Чому виникає така різниця у вартості?
Найбільші відмінності у вартості житла між етапами "котловану" та "оздоблення" можна виявити у невеликих будівельних компаній. Розпочавши будівництво вони, як правило, не мають достатнього запасу фінансових ресурсів, що потрібні для завершення об'єкта. Тому запускають продаж квартир за зниженими цінами, чим привертають увагу інвесторів. За допомогою коштів, отриманих від продажу майбутніх квадратних метрів, ці компанії ведуть будівництво об'єкта аж до його завершення, поступово підвищуючи вартість. У великих компаній різниця між вартістю квартир на початковому і кінцевому етапі будівництва не така істотна, тому що вони можуть дозволити собі завершити об'єкт без залучення коштів з боку.
Чи варто купувати житло на початковому етапі будівництва, чи ризик занадто великий?
Насправді різниця в ціні між вартістю квартир на різних стадіях будівництва забезпечує можливість для ведення бізнесу безлічі фінансових фондів, що працюють у сфері нерухомості. Той, хто знає, як проводиться перевірка новобудов перед покупкою і де перевірити забудовника, практично нічим не ризикує, але при цьому отримує всі переваги.
Чому у забудовника можуть початися проблеми, а будівництво зупинитися?
Часті причини:
- відсутність дозвільних документів на будівництво або право користування земельною ділянкою;
- забудовник подав до контролюючих органів повідомлення про початок будівництва, але в його випадку потрібно було отримати повноцінний дозвіл;
- порушення цільового призначення земельної ділянки;
- будівництво не за проектом (відхилення від проекту);
- невідповідність намірів забудови фактичному будівництву.
Отже, головне питання – як перевірити новобудову на ранньому етапі, щоб звести до мінімуму ризики?
Інструкція: як придбати квартиру на початковому етапі будівництва
Як перевірити законність новобудови? Зараз є платні сервіси, що пропонують такі послуги. Але можна все зробити самостійно.
Крок перший – хто забудовник?
Як дізнатись, хто забудовник? Ви виявили, що у зручному місці починається будівництво житлового будинку (ЖК). Для початку, як дізнатися про забудовника за адресою? Сьогодні є електронні сервіси, що дозволяють це зробити. Можна просто вбити адресу в пошуковик і в 99% знайти інформацію, що цікавить. Але не поспішайте "шерстити" інтернет.
При в'їзді на будмайданчик сумлінний забудовник зазвичай має в своєму розпорядженні інформаційний щит, де зазначено: найменування об'єкта, ким ведеться будівництво, терміни його закінчення, контакти організації, до якої слід звертатися при виникненні питань. Також слід подивитися – наскільки активно ведеться будівництво (дивимося наявність будівельної техніки і кількість фахівців). Якщо такої інформації немає, відразу варто замислитися над тим, а наскільки можна довіряти компанії, і чи треба взагалі робити наступні кроки. Відповідальний забудовник завжди намагається бути максимально відкритим.
Припустимо, все виявилося в порядку, Ви визначили компанію, яка веде будівництво, і вона здається цілком гідною. Не поспішайте радіти – в деяких відверто шахрайських схемах на ринку житла під назвою будівельної компанії з доброю репутацією може ховатися «двійник». Щоб переконатися, що це не так, необхідно перевірити документи забудовника.
Крок другий - що ховається за ім'ям
Як перевірити новобудову перед покупкою?
На цьому етапі збору інформації доступ до Інтернету необхідний, а перевірка забудовника онлайн проводиться за лічені хвилини. Інформація про компанію збирається з наступних відкритих джерел:
- Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань;
- Публічна кадастрова мапа України;
- Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державний реєстр іпотек, Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (виписки з них можна отримати на сайті Єдиного веб-порта ла органів виконавчої влади України);
- Державна податкова служба України (допоможе визначити, чи не має забудовник боргів);
- Єдиний реєстр судових рішень (перевіряємо юридичне минуле забудовника).
Які документи перевіряти у забудовника, якщо Ви вирішили провести з його представником особисту зустріч?
Правовстановлюючі документи на земельну ділянку будівництва, проектну та дозвільну документацію на ведення будівельних робіт, дозвіл на виконання будівельних робіт на конкретному об'єкті.
Також проглядаються відгуки про забудовника (особливу увагу варто звернути на термін роботи компанії, кількість зданих об'єктів, а також на їх якість). Якщо серед об'єктів присутні дитячі садки, школи, спортивні об'єкти (коли підрядника вибирають адміністративні органи – це говорить про те, що всі необхідні перевірки він проходить без проблем).
* Сайти, які можуть бути для Вас корисними, коли потрібна перевірка новобудови: ЛУН, Форум про новобудови Києва, Форум з відгуками та обговоренням столичної нерухомості, Асоціація допомоги постраждалим інвесторам.
Крок третій – приймаємо рішення
Придбання житла на етапі котловану – це не договір купівлі-продажу, а інвестиції у будівництво об'єкту. Якщо Ви вивчили всю відкриту інформацію про забудовника і не знайшли нічого, що може вказувати на його некоректну роботу, можна вважати, що перевірка новобудови перед покупкою пройдена.
Але не поспішайте радіти, далі на Вас чекають не менш важливі кроки – необхідно буде зрозуміти схему інвестування та перевірити сам договір. Які документи перевіряти під час купівлі квартири у забудовника? Про це ми розповімо в наступних матеріалах, а зараз розповімо, як працюємо самі.
Про компанію "СК" Стройінвест"
За 8 років існування компанії нами було виконано понад півсотні державних замовлень і з кожним роком ми нарощуємо свій будівельний потенціал.
Колектив ТОВ "СК "Стройінвест" - це 500+ досвідчених та висококваліфікованих фахівців будівельної галузі. Ефективна команда однодумців дозволяє нам виконувати завдання будь-якої складності: від розробки тендерної документації та проектування до здачі складних об'єктів в експлуатацію.
З нами навіть не треба думати, як перевірити документи забудовника і як дізнатися, хто забудовник будинку. Ми завжди публікуємо інформацію про свої об'єкти, що будуються і вже побудовані, одразу на сайті!