Приобретение квартиры на этапе строительства дома – это удобно и выгодно. Вы становитесь обладателем нового жилья, построенного по современным стандартам, сами выбираете метраж, этаж и вид из окна, и при этом экономите финансовые средства. Но существуют определённые риски – а точно ли дом будет сдан в эксплуатацию в указанное в договоре время?
Как правильно выбрать и как проверить застройщика перед покупкой квартиры? Давайте ответим на этот вопрос.
О приобретении квартиры на этапе строительства. Как это работает?
Юридически строительство дома делится на два этапа – до сдачи в эксплуатацию и после сдачи. Стоимость квартиры на первом этапе (стадия котлована) и на конечном (готовое благоустройство территории, подключенные коммуникации, ключи от домофона для каждого покупателя) может значительно разниться. У некоторых застройщиков такое изменение может составлять 15-20%.
Почему возникает такая разница в стоимости?
Самые большие различия в стоимости жилья между этапами «котлована» и «отделки» можно обнаружить у небольших строительных компаний. Начав строительство они, как правило, не обладают достаточным запасом финансов, требующихся для завершения объекта. Поэтому запускают продажу квартир по сниженным ценам, чем привлекают внимание инвесторов. С помощью средств, полученных от продаж будущих квадратных метров, эти компании ведут строительство объекта вплоть до его завершения, постепенно повышая стоимость. У крупных компаний разница между стоимостью квартир на начальном и конечном этапе строительства не столь существенна, потому что они могут позволить себе завершить объект без привлечения средств со стороны.
Стоит ли покупать жильё на начальном этапе строительства, или риск слишком велик?
На самом деле, разница в цене между стоимостью квартир на различных стадиях строительства обеспечивает возможность для ведения бизнеса множеству финансовых фондов, трудящихся в сфере недвижимости. Тот, кто знает, как проводится проверка новостройки перед покупкой и где проверить застройщика, практически ничем не рискует, но при этом получает все преимущества.
Из-за чего у застройщика могут начаться проблемы, а стройка остановиться?
Частые причины:
- отсутствие разрешительных документов на строительство или права пользования земельным участком;
- застройщик подал в контролирующие органы сообщение о начале строительства, но в его случае требовалось получение полноценного разрешения;
- нарушение целевого назначения земельного участка;
- строительство не по проекту (отклонения от проекта);
- несоответствие намерений застройки фактическому строительству.
Итак, главный вопрос – как проверить новостройку на раннем этапе, чтобы свести риски к минимуму?
Инструкция – как приобрести квартиру на начальном этапе строительства
Как проверить законность новостройки? Сейчас есть платные сервисы, предлагающие такие услуги. Но можно всё сделать и самостоятельно.
Шаг первый – кто застройщик?
Как узнать, кто застройщик? Вы обнаружили, что в удобном месте начинается строительство жилого дома (ЖК). Для начала, как узнать застройщика по адресу? Сегодня существуют электронные сервисы, позволяющие это сделать. Можно просто вбить интересующий адрес в поисковик, и в 99% найти интересующую информацию. Но не спешите «шерстить» интернет.
При въезде на стройплощадку добросовестный застройщик обычно располагает информационный щит, где указано: наименование объекта, кем ведётся строительство, сроки его окончания, контакты организации, к которой следует обращаться при возникновении вопросов. Заодно на месте следует посмотреть – насколько активно ведётся строительство (смотрим наличие строительной техники и количество работающих специалистов). Если такой информации нет, сразу стоит задуматься о том, а насколько можно доверять компании, и надо ли вообще предпринимать следующие шаги. Ответственный застройщик всегда старается быть предельно открытым.
Допустим, всё оказалось в порядке, Вы определили компанию, ведущую строительство, и она кажется вполне достойной. Не спешите радоваться – некоторые откровенно мошеннические схемы на рынке жилья предполагают, что под именем строительной компании с хорошей репутацией может скрываться «двойник». Чтобы удостовериться, что это не так, необходима проверка документов застройщика.
Шаг второй – что скрывается за именем
Как проверить новостройку перед покупкой? На этом этапе сбора информации доступ в интернет необходим, а проверка застройщика онлайн проводится за считанные минуты. Информация о компании собирается из следующих открытых источников:
- Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований;
- Публичная кадастровая карта Украины;
- Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, Реестр прав собственности на недвижимое имущество, Государственный реестр ипотек, Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества (выписки из них можно получить на сайте Единого веб-портала органов исполнительной власти Украины);
- Государственная налоговая служба Украины (поможет определить, нет ли у застройщика долгов);
- Единый реестр судебных решений (проверяем юридическое прошлое застройщика).
Какие документы проверять у застройщика если Вы решили провести с его представителем личную встречу? Правоустанавливающие документы на земельный участок строительства, проектную и разрешительную документацию на ведение строительных работ, разрешение на выполнение строительных работ на конкретном объекте.
Также просматриваются отзывы о застройщике (особое внимание стоит обратить на срок работы компании, количество сданных объектов, а также на их качество).* Дополнительным плюсом будет, если застройщик работает не только в сфере строительства жилья, но и в социальной сфере, а среди выполненных объектов присутствуют детские сады, школы, спортивные объекты (когда подрядчика выбирают административные органы – это говорит о том, что все необходимые проверки он проходит без проблем).
* Сайты, которые могут оказаться для Вас полезными, когда нужна поверка новостройки: ЛУН, Форум о новостройках Киева, Форум с отзывами и обсуждением столичной недвижимости, Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам.
Шаг третий – принимаем решение
Приобретение жилья на этапе котлована — не сделка купли-продажи, а инвестиции в строительство объекта. Если Вы изучили всю открытую информацию о застройщике, и не нашли ничего, что может указывать на его некорректную работу, то можно считать, что проверка новостройки перед покупкой пройдена.
Но не спешите радоваться, дальше Вам предстоят не менее важные шаги – необходимо будет понять схему инвестирования и проверить сам договор. Какие документы проверять при покупке квартиры у застройщика? Об этом мы расскажем в следующих материалах, а сейчас давайте расскажем, как работаем сами.
О компании "СК" Стройинвест"
За 7 лет существования компании нами было выполнено более полусотни государственных заказов, и с каждым годом мы наращиваем свой строительный потенциал.
Коллектив ООО "СК" Стройинвест" – это 500+ опытных и высококвалифицированных специалистов строительной отрасли. Эффективная команда единомышленников позволяет нам выполнять задачи любой сложности: от разработки тендерной документации и проектирования, до сдачи сложных объектов в эксплуатацию.
С нами даже не надо думать, как проверить документы застройщика и как узнать кто застройщик дома. Мы всегда публикуем информацию о своих строящихся и уже построенных объектах прямо на сайте!